Emlakla ilgilenen ya da bir daire almayı düşünen çoğu kişi, bir gün “kat irtifakı” kavramıyla karşılaşır. Peki bu terim tam olarak ne anlama geliyor? Siz de “kat irtifakı nedir?” diye merak ediyorsanız, doğru yerdesiniz.
Bu yazımızda emlak sektörünün önemli bir terimi olan kat irtifakını hem basit hem de detaylı bir şekilde açıklayacağız. Hukuki yönünü, pratikte nasıl uygulandığını ve neden bu kadar önemli olduğunu birlikte inceleyelim.
Kat İrtifakı Nedir, Neden Önemlidir?
Kat irtifakı, bir binanın birden fazla katında yer alan dairelerin sahiplerinin, ortak alanlardan eşit şekilde yararlanma hakkını ifade eder. Bu terim, 2007 yılında yürürlüğe giren Tapu Sicil Kanunu ile birlikte hayatımıza girmişti. Yani aslında oldukça yeni bir kavram.
Basitçe anlatmak gerekirse: bir apartmanda merdiven, asansör, bahçe, çamaşır odası gibi alanlar herkesin ortağıdır. Kat irtifakı sayesinde bu ortak alanlardan kimin ne kadar yararlanacağı belirlenmiş olur. Bu da anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.
Kat İrtifakı Nasıl Hesaplanır?
Peki bu oranlar nasıl belirleniyor? Kat irtifakı, dairenin kullanım alanına göre değil, tapuda belirtilen inşaat alanı üzerinden hesaplanır. Yani dairenizin net metrekaresi değil, brüt alanı esas alınır.
Bu oranlar, binanın yapı ruhsatı ve projesine göre belirlenir. Örneğin, aynı binada bulunan iki daireyi ele alalım. Birisi 120 m², diğeri 90 m² olsun. Bu durumda büyük daireye daha yüksek bir kat irtifakı payı düşer. Çünkü daha büyük bir alana sahip.
Bu oranlar, daire satıldığında da yeni sahibe devredilir. Yani sadece şu anki sahipleri değil, gelecekteki sahipleri de ilgilendirir.
Ortak Alanlarda Kullanım ve Ücret Payı
Kat irtifakı sadece kullanım hakkını değil, aynı zamanda ortak masrafları da belirler. Binadaki aidat, temizlik, güvenlik gibi giderler, herkesin kat irtifakı payı oranında paylaşılır.
Bu nedenle bir daire satın alırken, sadece fiyatına değil, aynı zamanda kat irtifakı oranına da dikkat etmek gerekir. Çünkü bu oran, ileride karşılaşabileceğiniz ek maliyetleri doğrudan etkiler.
Tapuda Kat İrtifakı Nasıl Görünür?
Tapu senedine baktığınızda, genellikle “kat irtifakı payı” ya da “ortak kullanım hakkı” şeklinde bir ibare görürsünüz. Bu bilgi, daireye ait bilgilerin yer aldığı kısımda yer alır.
Bu bilgi, sadece daire sahiplerinin değil, aynı zamanda alıcıların da bilmesi gereken önemli bir detaydır. Çünkü tapuda yer alan bu oran, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler.
Kat İrtifakı Değişebilir mi?
Bu sorunun yanıtı kısa ama önemli: Evet, değişebilir. Ancak bu değişiklik kolay değildir. Binadaki tüm daire sahiplerinin onayı gereklidir. Ayrıca, yeni bir yapılandırma için mahkemeye başvurulması da gerekebilir.
Genellikle, binada büyük tadilatlar ya da kullanım alanlarında değişiklik yapılması gerektiğinde bu oranlar yeniden düzenlenir. Ancak bu tür işlemler zaman alıcı ve maliyetli olabilir.
Daire Satarken Kat İrtifakı Önemli mi?
Kesinlikle evet. Kat irtifakı oranı, daireyi satarken dikkat edilmesi gereken önemli unsurlardan biridir. Alıcının bilgi sahibi olması gereken konular arasında yer alır.
Bazı alıcılar, kat irtifakı payı yüksek olan daireleri tercih ederken, bazıları da düşük olanları tercih edebilir. Bu, kişinin bina içindeki kullanım önceliklerine ve maliyet algısına göre değişir.
Bu yüzden daireyi satmadan önce tapu senedinin detaylı bir şekilde incelenmesi ve alıcıya bu konuda bilgi verilmesi çok önemlidir.
Kat İrtifakı Sorunlarına Ne Zaman Mahkeme Gerekir?
Genellikle, ortak alan kullanımı, masraf paylaşımı veya tadilat konularında anlaşmazlıklar çıkabilir. Bu tür durumlarda kat irtifakı oranı, çözümün temel dayanağı olur.
Ancak tüm sahipler anlaşamazsa, son çare olarak mahkemeye başvurulabilir . Bu süreç, hem zaman hem de maliyet açısından zorlu olabilir. Bu nedenle ilk tercih her zaman anlaşmaya dayalı çözüm olmalıdır.
Emlakçılar Kat İrtifakı Konusunda Ne Kadar Bilgi Veriyor?
Emlakçılardan satın alım yapan çoğu kişi, bu terimi ilk kez duyuyor. Oysa kat irtifakı, daireyi alırken dikkat edilmesi gereken en kritik unsurlardan biridir.
Bu yüzden emlakçıdan satın alma yaparken, tapu senedi detaylı olarak incelenmeli ve kat irtifakı oranı mutlaka öğrenilmelidir. Bu konuda bilgi sahibi olmak, ileride yaşanabilecek sorunları önleyecektir.
